2020년의 아파트 가격상승과 2021년 생각정리 1부

이제는 작년이 되어버린 2020년의 부동산 가격 상승에 대해서 적어보려고 합니다.

 

이제는 모두가 체감하고 알고 있는 것처럼 2020년에는 아파트의 매매가, 전세가 모두 급등한 한해였습니다.

 

누구는 외부적인 요인 때문에 부동산 가격이 급등한 것이다라고 말하고

 

누구는 정부의 정책 실패로 인해서 부동산 가격이 급등했다고 말하고 있습니다.

 

과연 어떠한 요인들이 2020년에 부동산 가격을 올리게 된 계기가 되었는지 스스로 공부하고 생각하는 방향으로 적어보고자 합니다.

 

외부적인 요인

 

먼저 모두가 아는 것처럼 2020년에는 코로나로 인해서 전세계의 경기침체가 나타나게 되었고

 

이는 실물경제에 타격을 주면서 전세계 기업들이 힘든 상황에 직면하게 됩니다.

 

코로나 초기에 많은 한계기업들은 급격한 자금난을 경험하면서 부도가 나는 것이 아닌가 하는 공포를 몰고 왔습니다.

 

이에 미국은 대규모 부양책으로 기업들을 회생시키기 위해서 달러를 마구 풀기 시작합니다.

(기존 4차례 2조 8천억 달러의 투입, 9000억달러 규모의 추가 부양책) 

 

이로 인해서 기축통화인 달러를 풀기 시작하면서 화폐의 가치는 하락하게 되고

 

현금이 아닌 부동산, 주식, 금 등의 자산이 화폐가치 하락으로 급등하게 됩니다.

아래의 다우, 나스닥, 금 등의 1년치 시세를 예로 가져 왔습니다.

 

 

 

 

 

 

달러인덱스 : 세계 주요 6개국 통화 대비 달러화의 평균적 가치를 나타내는 지표이다. 6개국 통화는 유로, 엔, 파운드, 캐나다 달러, 크로네, 프랑이며, 각 통화의 비중은 그 국가의 경제 규모에 따라 결정된다.

 

외부적 요인을 볼 때 2020년 한국의 아파트 가격의 상승에 영향을 미친 것은

화폐 가치의 하락으로 인한 실물자산의 가격 상승으로 볼 수 있습니다.

 

 

내부적인 요인

 

해당 내용이 오늘 글을 쓰면서 정리하고 싶었던 메인 주제 입니다.

도대체 왜 이렇게까지 급격한 아파트 가격의 상승이 나타나는가 입니다.

 

 

1) 수요와 공급의 원칙

 

먼저 많은 요인을 생각하지 않고 기본 경제학의 수요와 공급의 원칙하에서 한번 살펴보겠습니다.

 

보통 서울시에서 한해 적정 수요의 가구수를 4만8천가구 정도로 보고 있습니다.

 

하기 그래프를 보시면 알겠지만 공급은

 

2021년에 1만9천가구

2022년에는 1만 3천가구

2023년에는 8천 5백가구

 

정도로 나타나고 있습니다.

 

전 국토부 장관님께서도 언급했다 싶이 아파트는 빵과 같은 재화가 아니기에 공급하는데에는 최소 3년정도의 시간이 걸립니다. 이것도 계획단계를 다 마치고 건축을 시작해서 완성까지 걸리는 기간이 최소 3년입니다.

 

그럼 수요와 공급의 측면에서 봤을 때, 21년부터 24년까지는 공급이 급격하게 줄어들고 있으며, 수요는 항상 비슷하게 있습니다.

이것이 부동산 상승을 불러일으킨 첫번째 내부적인 요인으로 보입니다.

 

 

아실 -입주물량 분석자료

아실 -입주물량 분석자료

 

2) 정책적인 요인

 

그러면 여기서 한가지 의문점이 더 들기 시작했습니다.

위의 표를 보시면 서울은 2008년 이후부터는 계속해서 공급보다는 수요가 많은 지역이었습니다.

표에서와 같이 2021년 이후에 공급이 줄어드는 것은 맞지만 주택은 매매뿐만 아니라 전세라는 수단도 있는데 왜 유독 최근에 집값이 급등하는지에 대한 의문이 들었습니다.

 

여기는 단순하게 수요와 공급의 영역을 넘어선 정책적인 요인들과 심리적인 요인들이 영향을 미쳤을 것이라고 판단됩니다.

정책적인 요인에 대해서는 다음편에 이어서 쓰도록 하겠습니다.